大阪　神戸市　不動産買取り　競売　競売代行　任意売却　仲介コンサルティング業【ハウスコンサルタント】

最低売却価格が　６１９万円、管理費等の滞納金が約５０万円程度で収まり、所有者が占有中で、棟内に売り出し価格１１80万円でオープンハウスとして公開をしている物件でした。

早速、お客様に物件資料をお送りすると、早速入札参加の意思を表明されました。

【物件調査から落札まで】

物件調査で不法な占有でもなく、所有者の経済的な理由の占有中で、引渡の意志も有り、建築に関しての法律にも問題が無く、入札申込が決定しました。

調査報告書の中で、私どもの落札予想金額は７８０万円以内とご提案したしました。

転売目的の不動産業者の入札上限８１０万円、自己居住目的の入札だと９６０万円程度が、上限だと今までのデータから割り出しました。予想される入札安全価格は７２０万円〜７８０万円となります。結果的には私どものアドバイス通り、８３５万円で申込をし、次順位と小差で無事に落札できました。

【落札物件の引渡交渉】

前所有者との引渡交渉の結果、退去できない理由は経済的な理由で、引越し先の敷金等が捻出できない事でした。競売物件では良くあることで、競売にかけられる所有者は既に経済的に破綻している人がほとんどで、この事例のように引越し費用が捻出できない人も多くおられます。・・・・そこで、引渡命令〜強制執行まで約３ヶ月待つか、執行費用以内の示談金で明渡しを早める交渉をするか判断します。

強制執行の場合、搬出する荷物の量で決まるのですが、執行費用は執行代行等裁判所関係費用実費に約２0万円、催促より断行~保管〜動産競売までの強制執行裁判手続及び立会費用として約40万程度必要です。

もちろん、競売物件を購入したのですから、賃借権等がついていなければ引渡命令から強制執行と、簡易迅速にさせようとしているのが民執法の流れですがその執行費用は買受人の費用負担で執行されます。但し占有を解除するものですから

杓子定規にならない、執行妨害なども考察しておかなければなりません。

今回のような理不尽な占有ではなく純粋に経済的な理由での占有であれば、私どもの交渉で、強制執行費以内の示談金で退去引渡を受けています。

今回の事例では、３週間後の早期明渡の示談金立退き料として３０万円と引換えに空室確認をした上で鍵を受取りました。で無事引渡を受けました。

依頼されたお客様は売り出し価格１１８０万円のマンションを諸費用全て込みで、予算の１０００万円より安い、約９７３万円で手に入れられた訳です。

その後、購入予算から浮いた費用の中から６０万円で、全室のクロス張替、カーペット張替、畳表替え、襖、障子の張替、をお引受けしました。